Развитие Севастополя или выгодный девелоперский проект?
13 декабря 2021 года состоялось заседание Градостроительного Совета при Правительстве Севастополя, на котором обсуждалась программа «Комплексной застройки территории» города-героя, представленной челябинскими разработчиками из ООО «ЕСК-проект».
Впервые авторы концепции, разработанной за 89 млн бюджетных рублей, презентовали её ещё в августе месяце, но тогда их работа, больше похожая на студенческий реферат, натолкнулось на серьезную критику со стороны севастопольских архитекторов и градостроителей. Спустя три месяца представитель ООО «ЕСК-проект» Лев Степанов вновь попытался представить её на суд чиновников и экспертов.
Первое, что сразу бросилось в глаза во время презентации, - это колоссальный масштаб жилой застройки - около 4 млн кв метров, из которых к категории служебного, стандартного (социального) жилья планируется отнести лишь около 270 тысяч кв метров, остальные, а это более 93% площадей построенных квартир, будут проданы застройщиками по коммерческим ценам.
Учитывая нынешний уровень цен на недвижимость и реальные доходы горожан, даже не специалистам становится понятно, что для подавляющего большинства севастопольцев построенное жильё будет недоступным. В принципе, это подтвердил, и губернатор Михаил Развозжаев сообщивший, что жителей в городе, действительно, прибавится. Новые микрорайоны станут домом для 137 тысяч человек.
Убежден, что реализация подобных проектов должна ставить своей целью улучшение жилищных условий, в первую очередь, горожан, создавать для них комфортную городскую среду за счёт перераспределения нагрузки и развития социальной, инженерной и транспортной инфраструктуры, а не банальное количественное увеличение населения.
Кроме того, столь серьезное увеличение числа жителей создаст ещё одну глобальную проблему - проблему трудоустройства.
Не для кого не секрет, что в условиях санкционного давления и анклавности, экономика Севастополя в последние годы развивается очень медленно и нестабильно. Большинство ранее флагманских отраслей, таких как судоремонт, рыбопереработка, сельское хозяйство, приборостроение, перевалка грузов находится в упадке. Город живёт за счёт поддержки федерального бюджета. В связи с этим возникает справедливый вопрос: а где же будут работать эти граждане?
Расчёты рынка труда, представленные в концепции, вызывают недоумение и не имеют ничего общего с реальностью. Предприятия, указанные в ней как градообразующие, не имеют необходимых объемов и реальных перспектив увеличения оборотов.
Тезис авторов концепции о том, что «при развитии застройки планируемых районов планируется создание не менее 20 тысяч новых рабочих мест непосредственно внутри этих территорий – за счёт строительства социальных, торговых и развлекательных объектов» не может рассматриваться как факт, поскольку кроме того, что указанное количество новых рабочих мест почти в семь раз ниже указанного числа новых жителей, но и развитие отрасли оказания услуг является лишь сопутствующим к развитию реального сектора экономики и невозможно отдельно от него.
Строительство же в соответствии с городскими инвестиционными программами крупных объектов промышленного и сельскохозяйственного назначения, индустриальных и промышленных парков, гостиничных комплексов и культурно-досуговых центров пока только в планах, а значит, в расчет браться тоже не может.
Таким образом, исходя из реального состояния экономики, для Севастополя в случае реализации проекта возникает серьезная угроза высокого уровня безработицы. Складывается впечатление, что вопрос занятости населения вообще не беспокоил проектировщиков – только так можно объяснить их небрежность при проработке этого вопроса.
Есть конечно и другая точка зрения на предлагаемую программу: когда количество постоянно проживающих жителей сильно не изменится, а покупателями квартир новых микрорайонов, в основном, станут обеспеченные граждане, уже имеющие работу и квартиры в других регионах России, у которых есть спрос на недвижимость у моря. В этом случае, об этом нужно заявить прямо, как об основной цели программы, а не прикрываться лозунгами о развитии города и заботе о севастопольцах.
Следует честно признать, что основная цель всех этих инициатив - строительство «жилья на продажу» с целью получения прибыли. В таком случае, должен измениться как сам формат обсуждений, так и появится возможность определить критерии и выдвинуть чёткие требования к потенциальным застройщикам для развития за их счёт всей городской инфраструктуры и серьезного пополнения городского бюджета.
Это, как минимум, позволит, не тратить бюджетные деньги на то, что должны строить бенефициары продаж квадратных метров, а это десятки детских садов и школ, больниц, объектов культуры и спорта, сотни километров дорог, инженерных коммуникаций и объектов благоустройства.
Должны быть установлены правила, что право на жилую застройку территории приобретается в честной конкурентной борьбе, где главным выгодоприобретателем станет город и его жители. Севастопольцы прекрасно помнят годы, когда ради любого кусочка мало-мальски пригодной для застройки земли бизнес и чиновники шли на всевозможные нарушения только потому, что это чрезвычайно выгодно. И раз уж это освоение, пока ещё свободных земель, неизбежно – пусть городской бюджет не потратится, а наоборот, заработает на этом.
Отдельно хочется остановиться ещё на одном аспекте состоявшегося обсуждения - выборе для освоения некоторых участков. Речь пойдет о перспективных участках «Красная горка» и «Сапун - Гора 1», «Сапун- Гора 2».
«Красная горка» - единственный из семи предложенных участков, находящийся в собственности города, не имеющий обременений и без необходимости менять вид разрешённого использования. Его освоение обсуждается ещё с 2014 года, ранее, именно здесь и планировалось строительство нового административного центра и жилого микрорайона Севастополя. Этот проект вошёл в программу «24 шага к третьему возрождению Севастополя 2014». Одним из авторов этой программы являлся тогда ещё будущий депутат В. Горелов, и именно это делает вдвойне удивительным тот факт, что именно депутат В. Горелов в 2021 году потребовал снять участок, ранее им же предложенный, с рассмотрения.
Что побудило Вячеслава Николаевича выступить против освоения этого участка и «заморозить» его под видом «рекреации», как более перспективного для компенсационного озеленения и создания парковой зоны, неизвестно. Но, если откровенно, возникают глубокие сомнения, что им двигала лишь забота о зелёных насаждениях. Но факт остаётся фактом, разработчики и члены Градсовета, несмотря на потраченные время и бюджетные деньги, безропотно исключили «Красную горку» из рассматриваемой концепции.
Ещё более интересная история связанна с участками «Сапун - гора 1» и «Сапун - гора 2». В 2014 году, только вернувшись в состав России, Севастополь столкнулся с волной массовой миграции населения, от чего возникло понимание, что он нуждается в расширении городского пространства, создании новых объектов инфраструктуры.
С целью решения этой задачи в 2017 году компанией «Столичная коммерческая группа» был презентован проект перспективного развития в виде проекта комплексной застройки территории «Сапун гора». Проект предусматривал размещение около 30 тысяч резидентов с рабочими местами, местами образования и отдыха, строительством около 1 млн кв м жилья, социальной, научно-образовательной и деловой инфраструктуры, многофункциональным конгресс-центром и универсальным выставочным комплексом, музейным комплексом федерального значения, бизнес центром и торгово-развлекательным комплексом, научным кампусом с технопарком и бизнес – инкубатором, спортивным центром мирового уровня, 3 общеобразовательными школами, 8 детскими садами, 2 поликлиниками с более 10 тысяч новых рабочих мест.
Идея была презентована и одобрена на федеральном уровне в ряде профильных министерств и даже представлена в Администрации Президента РФ. Реализация грандиозного проекта должна была начаться в ближайшие месяцы, но, неожиданно, была заблокирована чиновниками тогдашнего Правительства Севастополя.
Под реализацию проекта «Сапун гора» планировался участок земли сельскохозяйственного назначения общей площадью около 400 га, который находилась под контролем некого гражданина Н.Лагуна.
В период разработки проекта Н. Лагун неоднократно заверял, что готов передать городу и компании «СКГ» необходимую территорию. Однако, когда все подготовительные этапы были завершены, украинский землевладелец, вдруг изменил своё решение и продал землю некой гражданке Шатской Г. Р. – пенсионерке, проживающей в Московской области. По информации надежных источников, сумма сделки составила около двух с половиной млрд рублей.
Удивительно, но в этом случае, Севреестр, всегда придирчивый в вопросах оформления земли, когда дело касается обычных севастопольцев, закрыл глаза на то, что указанные участки относятся к землям сельскохозяйственного назначения и при их отчуждении продавец не предложил властям города Севастополя выкупить землю. В общей сложности было зарегистрировано более 100 сомнительных сделок купли-продажи. Таким образом, кроме того, в что результате указанных действий были созданы препятствия в реализации Севастополем перспективного проекта, его ещё и лишили законного права на выкуп земельных участков сельскохозяйственного назначения, - теперь городу придётся выкупать эти участки для реализации проекта комплексного развития территории совершенно по другой, кратно более высокой цене.
При этом никто из чиновников, причастных к этой сомнительной операции, до сих пор не привлечён к ответственности. Хочется верить, что правоохранительные органы рано или поздно обратят внимание на эту историю, от которой явно попахивает «коррупционным душком».
Размер статьи не позволяет осветить всех вопросов, возникших к предложенной Концепции комплексной застройки Севастополя. Планирую посвятить проблеме ещё несколько материалов. Впрочем, уже сегодня можно сделать вывод, что реализация данного проекта в той или иной степени коснётся каждой севастопольской семьи, каждого севастопольца, поэтому принимать решение о его целесообразности в условиях отсутствии актуальных «Стратегии развития Севастополя» и Генерального плана, основываясь лишь на мнении чиновников, - нельзя. Чтобы принять правильное, взвешенное решение в интересах города по данному вопросу необходимо провести открытые публичные слушания, а может и региональный референдум.
